서울 및 경기도 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가속화 됨에 따라 정부는 주택 시장 과열 양상을 조기에 차단하고 가계 자본을 생산적인 부문으로 유도하기 위한 안정화 대책을 발표했습니다.
이번 글에서는 2025년 10월 15일에 발표된 주택시장 안정화 대책의 핵심 내용을 분석해보도록 하겠습니다.
규제지역 대폭 확대
주택시장 불안이 확산되고 있는 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정이 이루어졌습니다.
서울 전역 및 경기 12개 지역 신규 지정
기존에 지정되어 있던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에 대한 지정은 유지되며, 그 외 서울 21개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정됩니다.
경기도의 경우, 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 지정되었습니다. 해당 지역은 다음과 같습니다:
- 과천시, 광명시.
- 성남시 분당구, 수정구, 중원구.
- 수원시 영통구, 장안구, 팔달구.
- 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시.
이러한 지정은 최근 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향 등을 종합적으로 고려하여 주택 시장 과열이 발생하고 있거나, 주변 지역으로 과열이 확산될 우려가 있는 지역을 중심으로 결정되었습니다.
토지거래허가구역의 확대 및 적용 대상
토지거래허가구역 역시 투기과열지구와 동일한 지역(서울 전역 및 경기도 12개 지역)에 신규 지정되었습니다.
허가구역 지정 대상은 해당 지역에 소재한 “아파트” 및 “동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택”입니다.
허가 의무 발생 시기: 토지거래허가구역 지정의 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생합니다.
따라서 10월 20일 이후에 계약 체결을 하고자 하는 자는 계약 체결 전에 허가관청으로부터 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있습니다. 다만, 10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우에는 허가받을 의무와 실거주 의무가 부과되지 않습니다.
부동산 금융 규제 대폭 강화
글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산 시장으로 과도하게 유입되는 것을 막기 위해 부동산 금융 규제가 대폭 강화됩니다.
고가 주택 주택담보대출 한도 제한 강화
수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 주택 시가에 따라 차등 적용됩니다:
- 시가 15억 원 이하 주택: 주담대 한도는 현행과 동일하게 6억 원입니다.
- 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택: 대출 한도는 4억 원으로 제한됩니다.
- 시가 25억 원 초과 주택: 대출 한도는 2억 원으로 대폭 축소됩니다.
스트레스 금리 상향 및 DSR 강화
수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됩니다.
또한, 1주택자(소유 주택 지역 무관)가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영됩니다.
은행권 주담대 위험가중치 하한도 상향(15% → 20%) 되며, 그 시행 시기가 당초 예정된 2026년 4월보다 앞당겨져 2026년 1월부터 조기 시행될 예정입니다.
부동산 세제 합리화 방안 검토
생산적 부문으로의 자금 유도, 응능 부담 원칙(ability-to-pay principle), 국민 수용성 등을 종합적으로 고려하여 부동산 세제 합리화 방안이 마련될 계획입니다.
정부는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평성 등을 감안하여 구체적인 개편 방향, 시기, 순서 등을 종합적으로 검토해 나갈 예정입니다. 보유세 및 거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안 등은 연구 용역 및 관계 부처 TF 논의를 통해 검토될 예정입니다.
투명한 시장 조성을 위한 불법행위 근절
부동산 거래 불법행위와 투기 수요 유입을 근절하고 투명한 거래 질서를 확립하기 위해 범정부 대응 체계가 강화됩니다.
강력한 조사 및 수사 체계 구축
국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구가 설치되며, 산하에 수사 조직을 운영하여 불법행위를 직접 조사하고 수사해 나갈 계획입니다. 이는 부동산 시장을 교란하고 민생에 위해를 가하는 행위를 근절하기 위함입니다.
경찰청은 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성하여 ｢부동산 범죄 특별단속｣에 착수합니다. 주요 단속 대상은 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄입니다.
관계 부처별 집중 감시 및 대응
국토교통부는 허위 신고가 거래 후 해제하는 수법의 가격 띄우기를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영하며, 혐의 발견 시 엄정하게 수사 의뢰할 계획입니다.
국세청은 초고가 주택(30억 원 이상) 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증합니다. 시세 조작 중개업소 등에 대해서도 집중 점검을 실시하며, 7개 지방청에 정보수집반을 가동하고 ｢부동산 탈세 신고센터｣를 설치·운영하여 탈세에 신속하게 대응할 계획입니다.
금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용 실태에 대한 전수 조사를 실시하여 대출 규제 우회 사례에 대한 점검 및 관리 감독을 강화할 예정입니다.
수도권 주택 공급 로드맵
정부는 현 정부의 2026년~2030년 수도권 135만호 주택 공급 목표를 차질 없이 달성하기 위해 ｢9.7 주택공급 확대방안｣의 후속 조치 이행에 속도를 높일 계획입니다.
공급 속도 제고 및 규제 완화 입법 추진
민간 정비사업 절차 및 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 협의할 예정입니다.
또한, 관계 부처와 지자체, 공공기관 등이 참여하는 ｢주택공급점검 TF｣를 격주로 정례 개최하여 공급 과제별 진행 상황을 점검하고 애로 요인을 해소하며 속도 제고 방안을 강구합니다.
주요 공급 사업의 연내 추진
노후 청사, 국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안 마련 및 주요 후보지 발표가 연내 추진됩니다.
- 노후 영구임대 재건축: 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구임대 주택을 분양과 임대가 혼합된 2.3만호로 재건축하기 위한 주요 단지별 사업 계획안을 마련할 계획입니다.
- 신속한 도심 공급: 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7천 호에 대한 모집 공고를 연내 마무리합니다. 또한, 서울 성대 야구장, 위례 업무용지 등 서울 4천 호 공급 사업은 공공기관 예타를 면제하여 절차를 가속화합니다.
- 공공 택지 분양 가속화: 2025년 수도권 공공 택지 내 잔여 물량 5천 호를 연내 분양하고, 2026년 분양될 2.7만 호 중 일부에 대한 구체적인 단지와 물량 계획도 연내 발표할 예정입니다. 수도권 신규 택지 3만호의 입지 발표도 검토 중입니다.
강남권 인접 우수 입지 사업의 착공 단축
서울 강남권에 인접한 우수 입지의 공공 택지인 서리풀 지구(2만 호)와 과천 과천 지구(1만 호) 등은 주민 보상과 부지 조성 속도를 대폭 높여 착공을 최대한 앞당길 예정입니다.
특히 서리풀 지구는 내년 6월로 예정된 지구 지정 계획을 3월 말경으로 단축 추진하고, 관련 법률 개정 시 연내 보상 조사를 착수하여 2029년 분양 목표를 차질 없이 이행할 계획입니다.
결론
정부는 “주택 시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”는 인식하에, 주택 시장 안정을 정부 정책의 최우선 순위로 두고 관계 부처가 총력 대응해나갈 것임을 밝혔습니다.
지난 규제는 부동산 가격의 상승을 초래했는데 이번 정책은 어떤 결과를 낳을지 궁금해집니다. 실수요자 분들 피해가 없었으면 좋겠네요.