리츠 주식 투자자들은 경기침체가 다가올 때마다 투자 안전성을 고민합니다. 리츠는 배당을 통해 안정적인 수익을 제공하지만, 부동산 시장과 밀접한 관련이 있어 경제 위기의 영향을 받을 수도 있습니다. 실제 최근 홈플러스 기업회생으로 인해 영향을 받는 리츠 주식도 언급되고 있습니다. 이번 글에서는 경기침체 시 리츠 주식의 안전성을 분석하고, 리스크 요인과 분산투자 전략을 살펴보겠습니다.
리츠 주식과 경기침체의 관계
경기침체가 발생하면 대부분의 금융자산이 하락세를 보입니다. 리츠 주식도 예외는 아니며, 특히 부동산 시장이 침체되면 리츠의 수익성도 영향을 받을 수 있습니다. 하지만 모든 리츠가 같은 영향을 받는 것은 아닙니다. 예를 들어, 호텔이나 쇼핑몰을 보유한 리츠는 소비 침체로 인해 공실률이 증가하고 임대료 수익이 감소할 가능성이 높습니다. 반면, 주거용 리츠나 헬스케어 리츠는 경기침체에도 상대적으로 안정적인 수익을 유지할 수 있습니다. 이는 필수적인 생활공간이나 의료시설에 대한 수요가 꾸준하기 때문입니다. 또한, 리츠는 기본적으로 부동산을 기초자산으로 하는 만큼, 금리 변동에 민감합니다. 경기침체 시 중앙은행이 금리를 인하하면, 리츠의 자금조달 비용이 줄어들어 오히려 긍정적인 영향을 받을 수도 있습니다. 그러나 반대로 금리가 높은 수준을 유지하면 부채 비율이 높은 리츠는 운영이 어려워질 수 있습니다. 이처럼 경기침체가 리츠에 미치는 영향은 리츠의 종류와 경제 상황에 따라 달라지므로, 투자자는 포트폴리오를 신중하게 구성해야 합니다.
리츠 주식 투자의 주요 리스크
리츠 투자에는 다양한 리스크가 존재합니다. 특히 경기침체 시 리츠 주식의 가격 변동성이 커질 수 있으므로, 주요 위험 요소를 파악하는 것이 중요합니다.
① 부동산 시장 침체
경기침체가 지속되면 부동산 가치가 하락하고, 이에 따라 리츠의 순자산가치(NAV)도 감소할 수 있습니다. 특히 상업용 부동산을 중심으로 한 리츠는 기업 활동 위축으로 인해 공실률이 증가하고, 임대료 인하 압박을 받을 가능성이 큽니다.
② 배당금 감소 가능성
리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 배당해야 하지만, 임대료 수익이 감소하면 배당금도 줄어들 수 있습니다. 일부 리츠는 경기침체 시 배당을 축소하거나 일시적으로 중단하기도 합니다. 배당 안정성이 중요한 투자자라면 배당 지급 이력이 꾸준한 리츠를 선택하는 것이 바람직합니다. 최근 홈플러스는 기업회생을 신청했는데 임대중인 매장의 임대료를 지급하지 못하는 경우가 발생하는 것으로 알려졌습니다. 홈플러스 매장을 매입한 리츠와 부동산펀드는 임대료 수입 감소로 인해 배당이 줄 수 있습니다. 이지스코어리테일부동산투자신탁126호, 제이알제24호기업구조조정부동산투자회사, 케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사, 케이비평톤리테일위탁관리부동산투자회사 등이 홈플러스 매장에 투자한 것으로 알려져 있습니다.
③ 금리 변동 리스크
리츠는 대부분 부동산을 매입하기 위해 부채를 활용합니다. 따라서 금리가 상승하면 이자 비용이 증가하여 수익성이 악화될 수 있습니다. 특히 레버리지가 높은 리츠는 금리 인상의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.
④ 유동성 리스크
리츠 주식은 일반 주식보다 유동성이 낮을 수 있습니다. 특히 특정 시장 상황에서 매도 물량이 많아질 경우, 주가 하락이 급격하게 발생할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
리츠 주식 포트폴리오 구성 전략
경기침체를 대비한 리츠 투자 전략을 수립하려면, 안정적인 리츠를 중심으로 포트폴리오를 구성하는 것이 필요합니다.
① 필수 자산 리츠 중심 투자
경기침체에 강한 리츠를 선택하는 것이 중요합니다. 일반적으로 주거용 리츠, 헬스케어 리츠, 데이터센터 리츠등은 필수적인 서비스와 관련되어 있어 경기침체에도 비교적 안정적인 수익을 유지할 가능성이 높습니다.
- 주거용 리츠: 주거 수요는 경기 상황과 무관하게 유지되는 경우가 많습니다. 특히 중저가 임대주택을 보유한 리츠는 경기침체에도 비교적 안정적인 임대료 수익을 제공합니다.
- 헬스케어 리츠: 병원, 요양시설, 실버타운 등을 포함하는 헬스케어 리츠는 인구 고령화 추세와 맞물려 꾸준한 수익을 기대할 수 있습니다.
- 데이터센터 리츠: 디지털화가 진행되면서 데이터센터에 대한 수요는 계속 증가하고 있습니다. 클라우드 서비스, 5G 인프라 확장 등으로 인해 장기적인 성장성이 높습니다.
② 분산 투자로 리스크 최소화
하나의 리츠에 집중 투자하기보다는 다양한 섹터의 리츠를 포함하는 포트폴리오를 구축하는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다. 예를 들어, 주거용 리츠, 물류 리츠, 데이터센터 리츠를 혼합하여 경기 변동에 따른 리스크를 최소화할 수 있습니다.
③ 리츠 ETF 활용
개별 리츠 주식보다 리츠 ETF를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 리츠 ETF는 다양한 리츠에 분산 투자할 수 있도록 구성되어 있어 특정 섹터의 리스크를 줄일 수 있습니다. 대표적인 리츠 ETF로는 미국 시장의 VNQ(Vanguard Real Estate ETF)나 SCHH(Schwab U.S. REIT ETF) 등이 있습니다.
④ 배당 안정성이 높은 리츠 선택
배당이 꾸준한 리츠를 선택하는 것도 경기침체 대응 전략 중 하나입니다. 과거 배당 지급 이력이 안정적인 리츠를 찾아 투자하면 경기침체 시에도 꾸준한 현금흐름을 기대할 수 있습니다.
결론
경기침체가 오더라도 모든 리츠가 동일한 영향을 받는 것은 아닙니다. 경기 변동에 강한 섹터를 중심으로 투자하고, 리츠 ETF를 활용하거나 배당 안정성이 높은 종목을 선택하는 등의 전략이 필요합니다. 또한, 리츠 주식은 장기적인 관점에서 투자할 때 안정적인 배당 수익을 제공할 가능성이 높으므로, 단기적인 변동성에 흔들리지 않는 투자 전략이 중요합니다. 리츠 투자를 고려하고 있다면, 경기침체에도 영향을 덜 받는 안정적인 리츠를 중심으로 포트폴리오를 구성하는 것이 바람직합니다.